房地產(chǎn)行業(yè)已然從高杠桿、高利潤(rùn)的黃金時(shí)代，進(jìn)入“步履維艱”的白銀時(shí)代，銷售增速逐漸放緩，調(diào)控政策持續(xù)收緊，融資成本上行，導(dǎo)致房企的利潤(rùn)空間收窄，在資金面上承擔(dān)比較大的壓力。面對(duì)如此困境，房企紛紛提出修煉內(nèi)功，增強(qiáng)自身的造血能力，所謂造血能力考量的是“輸出”，但控制“輸入”也至關(guān)重要。 通常“銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用”是房企成本的重要組成部分，在黃金時(shí)代房企傾向于通過(guò)加大杠桿，以較高的成本換取更豐厚的利潤(rùn)，但在行業(yè)增速見(jiàn)頂?shù)念A(yù)期下，利潤(rùn)空間不斷收窄，控制期間費(fèi)用的重要性更加突出，“成本至上”的概念或許逐漸被拾起。那么，2019年上半年房企的財(cái)務(wù)成本管控能力修煉的如何，又是哪些企業(yè)財(cái)務(wù)管控能力呢？ 銷售費(fèi)用指企業(yè)在銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)等日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等； 管理費(fèi)用是企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的費(fèi)用，一般包括職工薪酬、折舊費(fèi)用、辦公費(fèi)等； 財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出，利息收入，手續(xù)費(fèi)支出，匯兌損益等，而單獨(dú)核算利息支出更能夠反映房企因借貸款所帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力，因此榜單中財(cái)務(wù)費(fèi)用指的是利息支出一項(xiàng)。 2019年上半年，TOP100房企的平均三費(fèi)費(fèi)用率為13.8%，較2018年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。三費(fèi)費(fèi)用率在5%以下的企業(yè)占7%，較2018年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。三費(fèi)費(fèi)用率在5%和10%之間的企業(yè)占29%，較2018年同期下降11個(gè)百分點(diǎn)。三費(fèi)費(fèi)用率在10%和15%之間的企業(yè)占32%，較2018年同期上升9個(gè)百分點(diǎn)。三費(fèi)費(fèi)用率在15%以上的企業(yè)占32%，PVDF管較2018年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)。 從單個(gè)費(fèi)用率來(lái)看，主要是銷售費(fèi)用上漲所致。其中，TOP100房企的平均管理費(fèi)用率5.3%，較2018年同期下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企的平均財(cái)務(wù)費(fèi)用率4.7%，較2018年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企的平均銷售費(fèi)用率3.8%，較2018年同期提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。 上半年促銷售、加速回款基本上是所有房企的戰(zhàn)略取向，所以銷售費(fèi)用的上漲可能是加大項(xiàng)目營(yíng)銷推廣力度而相應(yīng)增加廣告宣傳費(fèi)等因素影響所致。 同時(shí)，PVDF管三費(fèi)費(fèi)用率的上升，對(duì)房業(yè)的凈利率提升帶來(lái)一定的負(fù)面影響，2019年上半年上榜百家房企的平均凈利潤(rùn)率15.9%，較2018年同期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，此外，營(yíng)業(yè)收入增速放緩，也是導(dǎo)致凈利潤(rùn)率下降的另一個(gè)原因。 2019年上半年，房企融資政策的調(diào)控力度是的，融資成本上行，疊加銷售放緩，企業(yè)面臨資金緊張的困境，控成本，提高資金利用效率將成為企業(yè)渡過(guò)“寒冬”的良策。 企業(yè)的規(guī)模、員工人數(shù)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、資金狀況及企業(yè)文化不同，管理方式和管理效率自然存在著差異。因此根據(jù)營(yíng)業(yè)收入將企業(yè)劃分不同梯隊(duì)，探討不同營(yíng)業(yè)收入規(guī)模下的房企，其期間費(fèi)用的表現(xiàn)情況。 TOP51-100房企三費(fèi)費(fèi)用率，主要原因可能是三費(fèi)的管控能力相對(duì)較弱，但降幅，一方面是由于企業(yè)規(guī)模小，推盤(pán)數(shù)量小，增速慢，相應(yīng)產(chǎn)生的管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用相對(duì)較少。另一方面是由于當(dāng)前小型房企受到融資監(jiān)管的影響，財(cái)務(wù)支出明顯減少，因此，該梯隊(duì)整體三費(fèi)費(fèi)用率降幅。TOP31-50房企的平均三費(fèi)費(fèi)用率次之，為12.6%，同時(shí)，漲幅，較2018年同期上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。眾所周知，在行業(yè)增速放緩的背景下，該梯隊(duì)房企的動(dòng)能一直比較強(qiáng)勁，傾向于加杠桿擴(kuò)大規(guī)模，三費(fèi)均有不同程度的增加，其中管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加較多，差值分別為0.8%和1.2%。 企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出，利息收入，手續(xù)費(fèi)支出，匯兌損益等，因而單獨(dú)核算利息支出更能夠反映房企因借貸款所帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力。 我們將企業(yè)的利息支出納入研究體系，剔除數(shù)據(jù)缺失的企業(yè)，選取營(yíng)業(yè)收入TOP50進(jìn)行排名分析。 2019年上半年，20家樣本企業(yè)平均利息支出17.0億元，較2018年同期增長(zhǎng)33.9%億元。利息支出/營(yíng)業(yè)收入的平均比值為3.1%，較2018年同期增加下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明雖然樣本房企利息支出有所增加，但資金的利用率提升。 20家樣本房企中，碧桂園、保利置業(yè)、中華企業(yè)600675股吧)、金科股份000656股吧)、中南建設(shè)000961股吧)等9家房企，利息支出/營(yíng)業(yè)收入的比值均較2018年同期減少，反映其財(cái)務(wù)壓力在改善。 位于首位的中南建設(shè)，2019年上半年利息支出0.6億元，較2018年同期減半。同時(shí)，營(yíng)業(yè)收入233.2億元，較2018年同期增長(zhǎng)52.3%。此類規(guī)模相對(duì)較小，盈利能力提升較快的房企利息支出/營(yíng)業(yè)收入的比值相對(duì)較小。 值得肯定的是碧桂園、萬(wàn)科等大型房企，負(fù)債雖比小型房企多，但憑借其低融資成本優(yōu)勢(shì)，使得利息支出較少。 上限何在？總資產(chǎn)首超2萬(wàn)億的房企竟然是...2019年上半年上市房企總資產(chǎn)TOP100 不容易！中小房企拼實(shí)力囤糧的時(shí)刻到了！PVDF管2019年上半年上市房企土地儲(chǔ)TOP30 警惕！近四分之一房企面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn)2019年上半年上市房企現(xiàn)金短債比TOP100 貨幣資金整體僅增3.2%，房企們的“錢袋子”還鼓嗎？2019上半年上市房企貨幣資金TOP100 老大還是那個(gè)老大，但營(yíng)業(yè)收入?yún)s不是當(dāng)初的模樣...2019上半年上市房企營(yíng)業(yè)收入TOP100 凈負(fù)債率是懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍嗎？2019上半年上市房企凈負(fù)債率TOP100 將周轉(zhuǎn)率做到的竟然是這類房企...2019年上半年上市房企周轉(zhuǎn)率TOP100 融資受限，多少房企又拿起永續(xù)債這把“雙刃劍”？2019年上半年上市房企永續(xù)債存量TOP30 時(shí)代在變，墨守成規(guī)還能為股東賺錢嗎？2019上半年上市房企ROETOP100
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